La Buenos Aires que conocemos está dejando de existir

El avance de la construcción en la Ciudad y el marco de irregularidades que atenta contra la identidad porteña

Es innegable que el nivel de la construcción ha aumentado más que nunca en los últimos dos años, y tras la pandemia pareciera haberse intensificado aún más, transformando a la ciudad en la que vivimos en un lugar prácticamente desconocido para sus habitantes. Barrios como Núñez, Belgrano, Villa Ortuzar o Caballito, sobre todo en sectores de casas bajas, son algunos en donde esta actividad pareciera no detenerse nunca.

Ahora, si bien el de la construcción es considerado un mercado próspero y rentable en cualquier parte del mundo, en nuestra ciudad hay muchas cosas que parecieran quedar fuera de la discusión, para dar vía libre a que se generen nuevos espacios y que se eliminen edificios importantes para la urbe. Pero ¿Por qué se priorizan las obras nuevas a edificios con características arquitectónicas históricas? ¿Acaso es más importante el dinero que se gana que la identidad que se pierde?

Aunque la respuesta parece resultar obvia, a continuación, se presentará la situación legal actual que rige y controla esta temática, el código urbanístico porteño, sus cambios y fallas, cuáles son las penalizaciones para aquellos que deciden construir de todas formas, y qué sucede con los edificios antiguos en una ciudad que está desapareciendo.

Sobre el Código Urbanístico en la Ciudad de Buenos Aires y sus modificaciones

Si uno transita “la París de América” desde el final de la pandemia, podrá notar una suba en la cantidad de obras de construcción, casi como si se hubieran triplicado con respecto a la “antigua normalidad” a la que solíamos estar acostumbrados, pero ¿Por qué ocurre esto? ¿Hay acaso alguna explicación lógica y fundamentada?

Muchas de las obras que observamos hoy son consecuencia de la aprobación del cambio en el Código Urbanístico por parte de la Legislatura Porteña en diciembre del 2018, que recién se hizo realidad en 2021, cuando se retomó la construcción en la Ciudad. Recordemos que la actividad estuvo en pausa a lo largo de 2019 por la crisis económica y las elecciones presidenciales, y en 2020 por las restricciones impuestas por la pandemia de coronavirus.

Sin embargo, dentro de los cambios en el Código se pueden destacar ciertos puntos en materia de construcción, tales como:

• La eliminación de esquinas enanas para que las alturas permitidas por manzana se equiparen.

• La no obligatoriedad de la vivienda para el encargado.

• La incorporación de nuevos sistemas de construcción más eficientes como el durlock y el Steel Framing.

• Promover el uso eficiente de la energía (iluminación LED, filtro solar en la medianera sur de los edificios, sistema de retención de agua de lluvia con tanques de acopio, entre otros).

• La eliminación de fórmulas que limitaban la ocupación del suelo.

• Completamiento de tejido o enrase.

• La incorporación de más actividades por barrio (por ejemplo, en sectores como La Boca, Barracas, Soldati y Lugano, que hoy presentan algunas zonas de uso industrial, será autorizada la instalación de oficinas y viviendas para impulsar su desarrollo).

En estos tres últimos puntos se pueden destacar tres importantes variables que tienen que ver con la pérdida de la identidad.

La eliminación de fórmulas hace referencia a que se cambia la forma para saber cuánto se puede construir en un terreno. Al dejar atrás la fórmula que vinculaba la superficie construible con las dimensiones del lote, se genera un aumento de densidad que, si bien se impulsó la utilización de solo 6 medidas fijas que varían de acuerdo a los barrios, tiene mayor impacto en los barrios de casas bajas o unifamiliares.

Por otro lado, en cuanto al anteúltimo punto, el “completamiento de tejido” supone la permisión de igualación de altura respecto de los edificios linderos, si se superara la altura máxima fijada para la parcela a edificar. En otras palabras, el nuevo Código permite que en esos terrenos se hagan construcciones de la misma altura de las preexistentes. 

Y por último, nos encontraremos con el impulso e implementación de más actividades para barrios como Las Boca y Barracas, zonas con un gran número de construcciones antiguas que en la actualidad están desapareciendo por el crecimiento de la construcción y que conllevan, no sólo una modificación de la imagen de la ciudad, sino también un agotamiento por parte de los ciudadanos a tener que acostumbrarse a nuevas formas de vivir con las cuales no todos coinciden.

Fallas y penalizaciones

Ahora bien, si se tuviese en cuenta que la Ciudad está llena de excepciones, con permisos otorgados por diversos motivos y en diferentes momentos, se podría decir que siempre existirá la posibilidad de construir más allá de lo que el Código permite en las manzanas.

Pero, tras realizarse todas estas modificaciones en el nuevo Código, aumentó la cantidad de metros cuadrados totales que se pueden construir, lo que llevó a la creación de una nueva ley de Plusvalía Urbana, también aprobada en 2018. Esta norma permite que aquel vecino que haya sido beneficiado con más metros construibles por el cambio del código, y quiera utilizarlos, pueda hacerlo pagando un canon por ese beneficio. Una especie de “impuesto compensatorio” para quienes quieran usar esa constructibilidad adicional que se generó, con el cual se financiarán obras de infraestructura, transporte y espacios públicos en la ciudad.

De cualquier modo, el Código presenta algunos errores debido a su falta de precisión, tales como la no obligatoriedad de realizar estudios que garanticen el control de la capacidad constructiva para cada manzana o barrio, que eviten la desaparición de características propias de cada uno.

Una alternativa viable hubiese sido la incorporación de herramientas tecnológicas para hacer un relevamiento adecuado de los metros cuadrados disponibles y evitar situaciones como las que ocurren en la actualidad en Villa Ortúzar, donde los vecinos viven un fuerte avance de la construcción.

Si se tienen en cuenta los datos publicados por las inmobiliarias porteñas, entre 2021 y 2022 se realizó un total de 5.183 obras que se encuentran terminadas, es decir, que ya hay más de 10 millones de metros cuadrados construidos nuevos en la ciudad, que totalizan más de 40.000 viviendas. 

Para entender un poco mejor la magnitud de este desarrollo se podría decir que la construcción promedio son tres obras por manzana, pero en barrios como Villa Devoto, Chacarita, Núñez, Palermo y Belgrano, asciende hasta seis obras por manzana. En otros barrios, como La Boca, por ejemplo, se estima que existe una obra cada 65 manzanas.

En todos estos casos estamos hablando de barrios con casas bajas donde, debido a estas obras, se transforma el suelo, baja la posibilidad de escurrir agua más fácilmente, desaparecen pulmones verdes de manzana y se demuelen hasta tres viviendas -en algunos casos, de valor histórico- de terrenos separados para hacer un único proyecto.

¿Qué sucede con los edificios históricos?

Es importante destacar que, hasta la actualidad, el Gobierno porteño no ha realizado ningún relevamiento de las propiedades históricas de la urbe, ni tampoco reconoció el número total del registro de propiedades en barrios como San Telmo, San Nicolás, Retiro, Monserrat, Constitución y Recoleta, estudio que sí fue llevado a cabo por la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UBA. Allí se detalla la existencia de un total de 134.000 inmuebles construidos antes de 1941. Pese a esto, en 2014 la Legislatura porteña aprobó la protección de apenas 1.700 inmuebles, un número que representaría alrededor del 1,2% del total de edificios a considerar.

A su vez, el gobierno ignoró lo que el fallo judicial por parte del juzgado Contencioso, Administrativo y Tributario de la Ciudad le había ordenado a principios de este año, sobre completar el catálogo definitivo con el relevamiento de los edificios históricos y garantizar así su protección en caso de presentar valor patrimonial. El dictamen, que dio lugar a un amparo presentado hace más de diez años por diversas organizaciones que defienden el patrimonio histórico urbano, tales como Observatorio del Derecho a la Ciudad, Basta de Demoler, Fundación Ciudad, SOS Caballito, entre otros, busca que la gestión local cumpla con la Ley 2.548, que fijaba como fecha límite el 31 de diciembre de 2011 para la realización del catálogo completo y la suspensión de permisos de demolición y reformas.

Está ley también dicta que el interesado en demoler o modificar un inmueble construido antes de 1941, debe someter a un consejo de expertos -el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales (CAAP)- la decisión de si el bien tiene valor patrimonial, histórico o forma parte del patrimonio intangible, para de esta manera preservarlo o no. 

En conclusión

Lo que está sucediendo actualmente en Buenos Aires no debe ser un tema aislado para sus ciudadanos. La pérdida de identidad resulta insoslayable. No sólo se pierde la imagen distintiva, sino también la cultura y las propiedades características de la forma de vivir de los porteños.

En ese sentido, resulta indispensable cuestionarse acerca de qué se desea prevalecer y cómo se quiere avanzar, permitiendo así un balance entre ambos elementos que supongan una mejora en la manera en que se vive la Ciudad de Buenos Aires.

Luciana Piñerúa

lucianapinerua@gmail.com