La nueva Ley de Alquileres y el dilema de la vivienda

Un grave problema habitacional que afecta a gran parte de los porteños

Por Sergio Doporto (*)

En la Argentina existe un problema habitacional importante, como consecuencia de no haber alcanzado un desarrollo económico y político sustentable que pueda otorgarles a los habitantes un lugar para desarrollar sus potencialidades.

Se trata de un país con baja industrialización y altos grados de concentración de población urbana, que se suma a una exacerbada desigualdad en la redistribución de la riqueza. Ese combo convierte a la necesidad habitacional en un problema no sólo para los inquilinos, que se encuentran con valores locativos de mercado muy por encima de sus ingresos, sino también para los propietarios que, como inversionistas, temen no poder recuperar su inversión.

En ese marco, el Congreso Nacional sancionó la Ley 27.551 que entró en vigencia el 1° de julio del año pasado.  Esta ley modifica y a su vez amplía al Código Civil y Comercial de la Nación en lo referente al tratamiento del Contrato de Locación, en especial aquellos con destino de vivienda.

En forma global la nueva ley abarca varios aspectos del Contrato de Locación, algunos innovadores, como la facultad que otorga a las partes de establecer un domicilio electrónico en el contrato para que puedan realizarse las comunicaciones y notificaciones necesarias.  Un aspecto no menor, porque evita la necesidad de enviar carta documento y su consecuente costo económico.

Con referencia al plazo de locación para vivienda, la ley modifica al Código Civil y Comercial de la Nación, ampliando la vigencia del mismo a un mínimo de tres años, algo  muy esperado por los inquilinos que debían con cierta frecuencia afrontar los costos emocionales y económicos de renegociar un contrato.

Continuando con la locación para vivienda, las expensas comunes están a cargo del inquilino, pero las extraordinarias deberá afrontarlas el propietario. También está a cargo del propietario el pago de impuestos y tasas que recaigan directamente sobre la propiedad, como por ejemplo el ABL.

En el caso de resolución anticipada del contrato de locación para vivienda, el inquilino podrá optar por ésta opción sin obligación de indemnizar al locador, si es que ya transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato y el inquilino notificó al locador sobre su decisión, con al menos tres meses de anticipación.  En cambio, en caso de renovación del contrato, cualquiera de las partes puede convocar a la otra mediante notificación fehaciente, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa para acordar una renovación, en un plazo no mayor de quince días corridos. Si aún así, el locador mantiene el silencio, el locatario puede resolver el contrato de forma anticipada sin necesidad de indemnizar.

Otro aspecto importante es el de las garantías. Como novedad la ley establece que el locatario debe proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías: un título de propiedad, un aval bancario, un seguro de caución, un fiador solidario o una garantía personal. El locador debe aceptar una de las garantías propuestas y sólo puede pedir como depósito de garantía hasta el monto del importe del canon locativo correspondiente al primer mes, pero cuando finaliza el contrato éste debe ser devuelto por el locador a valores correspondientes al último mes del contrato de locación o su proporcional, si el depósito de garantía fuera menor.

La nueva ley de alquileres realiza dos innovaciones sustanciales sobre el tema. La primera es que los contratos de locación para vivienda se ajustan en términos anuales mediante la aplicación del Índice para Contratos de Locación, conformado por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), el cual es elaborado y publicado en forma diaria por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). El índice que empieza a aplicarse a los contratos celebrados bajo esta nueva ley, arroja un aumento del canon locativo del 46% interanual, al 1° de agosto pasado. Actualmente, existen varias páginas de internet donde se proporciona una calculadora desarrollada para facilitar la tarea de precisar el ajuste anual de los contratos de locación para vivienda, como por ejemplo cabaprop.com.ar, desarrollada por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, o en la misma página del Banco Central de la República Argentina (BCRA).

La segunda innovación importante, está dada en la obligatoriedad por parte del locador de declarar el contrato ante la AFIP en un plazo no mayor de 15 días desde que se celebró, sin importar si es un contrato de locación para vivienda o comercial. Aunque la obligación recae sobre el locador, es importante para los inquilinos porque una vez declarado el contrato ante la AFIP se podrán aplicar las deducciones impositivas que correspondieren.

El mercado inmobiliario ha actuado con precaución, máxime que para poder dimensionar la eficacia de esta ley era necesario esperar al menos un año para saber cuál sería el aumento que el índice establecido permitiría aplicar a los contratos. Ante esta situación, muchos propietarios optaron por retirar sus propiedades del mercado y como era de esperarse los cánones locativos ofertados aumentaron considerablemente, como consecuencia de esa incertidumbre.

Los diferentes actores del mercado inmobiliario tienen diversas opiniones sobre las bondades de esta ley, pero en general no ha dejado conforme a ninguno. Aunque la mayoría afirma que era mejor que el Estado hubiese dejado las cosas como estaban, considero que en los contratos de locación para vivienda se plantea una relación muy desigual donde el locatario generalmente está en inferiores condiciones de negociación respecto al locador, y dada la situación habitacional actual era necesario que el Estado tomara cartas en el asunto, aunque la mejor política hubiera sido fomentar la construcción de viviendas y el acceso al crédito hipotecario para poder comprarlas.

Si bien la ley no ha dejado contento a nadie, es bien sabido que los procesos inflacionarios como el que transita la Argentina, no son situaciones normales que debiera atravesar ningún país y aunque la ley haya sido sancionada con la mejor de las intenciones, es posible que su aplicación en estas condiciones no pueda aportar todas sus bondades. Lo cierto es que ya se alzan las voces de referentes del mercado para modificarla o al menos derogarla, por lo que se probable que haya cambios en un futuro no muy lejano.

(*) Doporto es abogado y vecino de Mataderos

estudiodoporto@gmail.com